김작가 요약- 부동산 추세 (우병탁 팀장)

 

부동산 현황

거래량이 저조하다.

2022년 1-5월사이에 평균보다 1/6만큼 줄어있다는 것을 볼수 있다.

아파트만 하더라도 약 천건 정도 밖에 되지 않는다. 역사상 최초로 거래량이 줄어든 추세이다. 라고 말할수 있다.

 

거래량 감소 이유

최근 분위기에서 떨어질 것이다라고 생각해서 매수자 입장에서는 안 사지. 매도자 입장에서도 가격을 일정한 수준에서 낮추고 싶지 않다. 같이 존재 ,따라서 가격이 줄어들기 보다는 거래량이 줄어들고 있다.

 

올해 하반기 2023년 부동산 전망은? (서울, 경기, 인천 수도권 기준)

하락의 변곡점이 시작되고 있다.

매도, 매수자 관계에서  힘겨루기가 있어왔다. 매도측이 조금 지는 듯한 쪽에 가깝다.

하락하고 있다는 뜻은 가격이 떨어진다는 것이 아니라 자산시대의 양극화가 일어난다는 점을 의미 

특정지역의 아파트 값은 높고 전원지역의 값은 낮다.(양극화) 가격이 올라가는 중에서도 계속 상승하는 집이 있고 그렇지 않은 집이 있듯이 자산 양극화는 원래 있었던것이 아닌가? 할 수있는데 문제는 하락하는 국면이 되면 자산의 양극화, 세분화, 차별화가 더 심하게 올 것이다.

 

미분양은 위험수치로 봐야하는가?

미분양이 늘어나고 있다. 그러나 현재는 위험 수치는 아니다.

서울에서 미분양은 180호 (개) 0.68정도의 비율, 대구나 경남은 1퍼센트의 비율  

각 지역별로 어떤지 보는게 좋다.  전체 집수대에 비해서 얼마만큼에 비중으로 미분양이 생겨나는지 알아야 된다.

 

5대광역시 부산 대구 광주 울산 대전 집값은 어떻게 보는가?

대구

대구 쪽이 어려운 상황 -도시 확장가운데 신규입지물량많았었고, 앞으로 예정되어있는 착공인허가를 중심으로 물량도 꽤 되기 때문에 대구는 다른 광역시에ㅐ 비해 어려움을 겪을 것이다.

광주

광주 미분양이 늘어났지만 신규로 인허가돼서 새로 허가되었던 물량이 최근에 많아지긴 했지만 전체량이 대구에 비해 많지는 않다. 상대적으로 덜하다.

대전은 대전 근방에 세종에서 있는 집값에 영향을 받았다.(하락세)  대전도 한동안 저가 매물을 중심으로 해서 투자가 몰렸음 세종이 회복하는 것을 봐야만 그 뒤에 움직임이 보일 전망

부산

크게 나쁘지 않다.

 

보유주택수에 따른 투자 전략

무주택자=>주택자로 갈아타려고 하시는 분

여력이 되는 범위에서  시도해도 된다. 거주 목적 7.7년뒤에 통상적으로 머무른다 가정하면 1년, 3년뒤에 떨어진다 하더라도 7.7년뒤에는 지금보다 더 싸게 살수있을지 생각해보면 추청컨대 지금보다는 더 비싸질 것이다.

 

 

어디로 갈아타야 되는가

설사 수도권의 집값이 떨어진다 하더라도 수도권 진입

서울에서도 강북에서 , 강남 으로 옯기라

청약점수 높은 분들 유리 (현상황이 경쟁률이 미미하다.)

설령 청약점수가 1-3년전에는 쓸수 없는 점수였다하더라도 그 점수대에서 기회가 점점 많아지고 있다. 차상급정도에서

너무 청약점수 가 낮다면 일반 매매시장에서 매입을 하시는 편이 좋다.

 

청약점수

청약점수는 무주택기간과 부양가족수, 그리고 입주자
저축가입기간을 점수로 산정하여 이를 합해서 점수를 내게 된다

기타 경기 지역에서 전용 84㎡E에 접수된 통장이다. 84점은 부양가족 6명 이상(35점), 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입기간 15년 이상(17점)을 만족해야 받을 수 있는 점수다.

민영주택 청약 시 1순위 청약자 내에서 경쟁이 있을경우 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 청약통장 가입기간 17점을 기준으로

 

부동산은 주식과 같은 타이밍이 아니라 경제 여력에 맞춰서 사야한다

 

 DSR 총부채 원리금 상환비율 Debt Service Ratio

주택 담보 대출의 심사기준이 되는 정책

 

갭투자도 괜찮다.

갭이라고 하면 전세가가 지속적으로 상승을 하거나 아니면 매매가 걔ㅖ속 상승을 해서 내게 이득이 있느냐가 중요한게 아니라 내가 다른 방법이 없다면 대출을 받아 직접 들어가서 사려고 한다면 거기서 살수있는 범위가 한정이 된다.

 장기 투자 목적, 경제적 여력이 충분하다는 전제 하에서

 

아파트 매수시 하락기를 대비해 유의해야 할 점?

지금 특히 조심해야 하는 아파트는 어떤 것인가?

 

지방 저가 아파트다.

언론지상에 이슈가 됐던것 중하나가 1억 미만의 저가 아파트지방지역에 주로 있다취득세 중과대상에서 제외된 부분때문에 법인도 그렇고이런 이슈들이 몰렸었다. 이런 투자는 자금력이충분한 법인들 경제여건이 뛰어난 다주택자들은 이런 형태의 저가의 아파트 주택투자는 괜찮다.그렇지만 사회적으로 그 지역내에 일으키는 문제점들이 많이 있기 대문에 그게 사회적으로 바람직하냐 바람직하지 않느냐는 논외로 치고

근데 여력이 안되면 투자하면안됌.

 

투자 타이밍

형편에 따라서 다르다.

다주택자나 경제여력이 되는 분에 한해서 투자 적기를 타는이 좋으나 대부분의 형편이 넉넉치 못한분들은 전망을 맞추기 보다는 얼마냐보다 " 무엇을 살거냐. " 에 초점을 맞추자

 

위험을 줄이기 위해서 무엇에 중점을 두고 접근해야 하는가?

경제적 여건, 집,직장,교육 , 환경(산보다는 강) 이 좋은 곳으로 사람들이 다 알고 있는 수도권 , 당연한 부분을 인정하고 가자

 

 

부동산 투자, 사실 '세금' 을 떼놓고 논할수 없을 텐데 세금이라는 게 일반인 분들이 접근하기 매우 어려운 부분이기도 하다, 이런 분들에게 해드리고 싶은 말이 있다면?

비과세 -집을 팔때의 비과세를 공부해두라

1주택 비과세 양도세에 대해서는 설명할수 있을정도로

 

우리가 내는 세금의 종류는 무엇인가?
크게 보면 국세 지방세
국세가 13개
지방세가 11개
24개

부동산 관련세금 부동산 취득세, (지방교육세, 농어촌 특별세포함)
부동산을 취득할때 들어가는 항목별 세금까지 고려해야된다. 지방소득세와 농어촌 특별세를 포함한 전체취득세가 얼마냐, 도시지역 군대단체라고 해서 또 재산세가 붙는다. 보유세는 대략 얼마가 되는지 정도만 알면된다. 국가가 알아서 계산해서 고지서로 준다. 주택의 양도세 중요한 요소다 이거 외에 정도는 나중에 그 부동산을 처분할때 들어가는 상속, 증여 세 의 대략적인 흐름을 알고 있어야 된다

 

1가구 1주택 양도소득세 면제조건 확인 - 머니프라임 (sprime.kr)