"다들 모른척 하고 있어요" 부동산 폭락보다 끔찍한 문제가 산더미입니다. (한문도 교수)

촬영일 2023.5.21

기록일 2023.7.11 -13

 

아직도 거품이 잔뜩 낀 미친 집값, 한국 부동산 

일단 GDP대비 부동산 가격을 비교해보자면 일본이 부동산 버블이 터질 때 gdp대비 배율이 6.7892/ 대한민국 작년 말 기준해서 6.5넘었다. 

 

-피케티 인덱스 

한나라의 자본총량이 그 해 소득의 몇년치에 해당하는 지에 대한 측정치

 

그 수치가 퍼센티지로 하면 700%에서800% 수치로 하면 7,8 = 이때 버블이 많이 터졌다. 미국 일본 그리스 이태리 스페인 등 이 수치 범위에서 터졌다. 

 

주택구입 부담지수를 봐도 주택가격이 여전히 높다. 강세지역권들(서초 강남 마초용산성동)은 조정이 더 올것이다. 전세대출 제도때문에 한국 부동산이 조금 고평가 되어있는 것은 사실이다.  

변동금리 6개월마다 있다. 

코픽스 금리 (주택 담보 대출의 기준금리) 

 

국민세금을 엉뚱한데 쓰고 있다. 

예를 들어 LH사태 , 미분양 주택을 시세보다 비싸게 

MB정부 처럼 미분양을 매입하겠다는 대책에 대해서 투명하게 해야 한다. 50-70% mb때 매입을 해야됐다. 국민세금이 쓸데 없이 나가는 것을 막기위해 

 

엉터리 기사를 조심하라

- 예를 들어 땅값 5개월 만에 반등 성공, 강남 3구 모두 올라... (이 기사들은 사실이지만 근시안적인 반등을 의미하는 것이다. 부동산 가격의 적절성은 항시 장기로 비교해봐야 할 것.) 

 

앞으로 금리인상 없다> 치명적인 착각이다. 

한은 총재 이창용, 현재 우리나라의 가계부채와 경제 상황과 물가가 좀 안정되고 있어서 일단 동결하는 게 낫다고 본다. 거시 경제의 동향에 따라 금리가 인상되는 길이 열려있다. (=변할수도 있다)

 

한국이 미국보다 먼저 금리 인하 할 수 있다? 

일전에는 한국이 미국보다 금리가 더 낮았다. 외화도 안빠져나갔고 결정적으로 우리나라 기업의 경제 성장률이 높아져 있었기 때문에, 그런데 현재 한국이 미국 보다 먼저 금리가 인하 된다면 우리나라에 해외가 투자를 안하려고 하고 오히려 미국에 투자하려고 할것이다. 자본유출 현상이 발생 // 한국이 미국보다 금리를 하락한다는 시나리오는 한국경제가 망할때 일어나는 것이다. 

 

미분양 폭탄이 결국.. 건설사 줄도산 공포, 현실로 

수협, 농협, 등 독립채산제다 보니 위기가 와도 충분히 감내할 수 있다고 본다.

문닫는 건설사 가 많다? , 사실이다. (건설사 구백 몇십개 파산)

종합건설업, 전문건설업 (상하수도 전문, 가스관 시공 전문 , 즉 한 현장에 여러 전문 건설업이 붙는다) 

 항상 6만, 7만호의 미분양물량이 있어 왔다. 7만호는 적정물량으로 충분히 감내할 수 있다는 것을 알고 있다. 정부가 자꾸 건설사에 지원해주는 것을 명분화 시키려는 기사들이 많다. (예를 들어 주택시장의 안정적인 미분양 물량 ... 이라는 워딩)

 

레고랜드 사태 , 신용경색이 일시적으로 나서 금융기관의 부실로 이어질까봐 정부가 선제적 대응을 나선다는 명분이였다. 단 "우량 건설만 도와주겠다는 조건" -> 이 부분은 기자들이 쏙 빼고 말한다. 

 

독립채산제

정의 기업 또는 활동단위마다 업 무집행상의 책임을 명확히 하기 위하여 경영활동의 성과를 계산하고 자주성을 보장하는 계 수적 관리체제를 말한다. 기업을 지점·공장·영업소 및 부문별로 구분하고, 각 단위마다 의사 결정의 권한과 책임을 위양(분권화)하여 자주적으로 관리하도록 하는 동시에, 각 단 위마다 성과계산을 하는 관리방식을 말한다. 독립채산제를 실시하면 원천징수하는 소득세의 납세지가 될 수 있다. 

 

1금융권은 괜찮고 2금융권은 위태로워 질수 있다. 

상업용 부동산 쪽에 과다 대출,중소 금융권은 위태로워질 수 있다. 

 

브릿지론 

까다로운 pf대출을 받기위한 중간 다리를 놓아주는 대출이 브릿지론이다. 브릿지론을 받는 이유는 토지매입자금, 시행사 운영비이다. 사업성이 좋은 부지가 있는데 이를 매입할 자금이 없거나 사업초기 회사를 운영할 자금이 부족한 경우 본 pf를 받기 전에 일시적으로 자금을 빌려주는 방법으로 활용된다. 토지가 매입되지도 않는 상태에서 자금을 빌려주기 때문에 pf대출보다 다소 금리가 높지만 PF가 승인 되면 바로 PF자금으로 브릿지론을 상환하기 때문에 초단기로 필요한 자금 

 

한국 부동산 폭탄들이 쏟아져 나옵니다. 여러분들은 절대 속지 마세요

전세 사기 사건 , 완벽한 법이 제정되어 있지 않았다. 

 

거짓말로 집값 올려놓는 악덕 공인 중개사들 

공인 중개사들 집값을 고가로 올려두고 거짓 허위 거래를 하여 피해를 보는 것은 국민이다. - 이것을 제재하겠다는 게 국토부 원희룡 장관

 

전세 공포증 , 사기 당하면 어쩔까 하는 마음에 월세로 안전하게 가는 경향 = 전세 포비아

집주인들은 전세 끼고 사둔 사람(즉 갭투자 하는 사람들이다) 그런데 전세 포비아로 안사려니까 역전세 난이 일어나는 것임

빌라, 모아타운(노후도 50%이상인 지역) 같은 경우도 하락 할 가능성 높다. 

 

제대로된 정책 있기나 한 걸까? 

일단 정부가 잘 하고 있다고 본다. 주거 안정권을 보증해 두기 

그다음에 세입자가 원하는 전세 보증금을 보전해달라. 이부분은 형평성의 문제가 된다. 우선 매수권하고 장기 저리 융자 지원, 공공매입 당정에서 논의 

그런데 이번 전세사기받은 자들만 구제해 주면 작년 빌라왕에게 사기당한 사람들은? 

형평성에 문제가 있다. 그러나 다음에 있을 불가피한 상황에 대처하기 위해서라도 머리를 맞대고 해결책을 구해야 할것이다. 

1. 경매가 안나게 막아줘야 함 

2. 매수권 문제 - 재난법 써야 함 

 

저리융자

주로 금융 기관에서 싼 이자로 돈을 빌리거나 빌려주는 일.

 

미국에서 터진 부동산 폭탄, 알고보면 한국이 더 위험하다? 

상업용 부동산이 미국에서 커졌다고 말한다. 미국 2025년까지 만기 상업용부동산 부채 2천조 

미국의 부동산 구조-> 부동산이 비싸니까 이제 특정 펀드나 리츠를 만들어 다같은 돈을 좀 십사일반 모아서 산다. 그러면 투자자들한테 배당률을 확정-> 임대 수익 5% 나옴 -> 리츠 회사가 투자자들한테 부대 비용 빼고 나면 4%를 배팅하겠다 라는 조건으로 투자자를 모았다. -> 그런데 공실이 생겨 4%의 수익을 벌지못하는 변수가 생겼다. (이때 투자자들은 완전한 수익성이 만들어지지 않는다면 자기가 나갈 수 있다는 조항들이 있다고 가정한다) ->빠져나가거나 아니면 수익을 벌지못하면 돈 내놔라 하겠지 -> 그럼 그 회사는 부도-> 그 부동산은 싼값에 팔게 되는 신세 

자, 다시 요약해서 말하자면, 상업용 부동산이 터지면 투자가들이 손실을 보고  그 펀드나 리츠가 파산이 되면 건물값하락으로 이어지게 되고 임대료 공실이 더 생기게 된다.-> 오피스(상업용 부동산)  기피증이 생기게 된다. 

저축은행과 같은 우리나라 2금융기관같은 미국 중소 은행들이 상업용 부동산에 많이 투자한다

그러다 위와 같이 상업용 부동산에 실패하면 돈을 찾을 수 밖에 없어 건물을 경매에 부치는 것이다. 

 

경매 매물 급증 , 정말 조심해야 하는 타이밍이다. 

경매 물건은 앞으로 줄어들지 않을 것 , 올 한해는 늘것이다. 부동산 시장 담보대출 연체율 10% 대로 높아지고 있다. 

변동 금리 1월 시작, 올해 말 까지는 지켜봐야 한다. 그리고는 경매가 많이 된다면 경매 컨설팅또는  경매 공부 6개월간 하셔라. 

 

집없다면, 올 한해는 제발 이렇게 해주세요. 

"1,2,3 월 에 가격 상승, 거래량 급증 " 기사를 많이 봐왔다. 사실성 기저효과로 인한 착시적 변동이다. 

 

 

 

평균 6100-6200대 , 금융위기 때 서울 아파트 거래량 2000대로 확 떨어진다.

2009년도, 이제 규제 완화 대책 LTV를 70%로 완화한다. 이러한 정책과 시장의 회복으로 당연히 반등한다. 

그래놓고 올랐다고 하기에는 장기적인 관점에서 봐야 된다는 거

중도금 대출을 정부가 무제한으로 풀었기 때문에 집이 10억이라 했을때 중도금 대출 8억원을 받을 수 있다.8억원에 대한 이자가 4%면 3,200만원 , 2년 뒤면 7000만원 , 집값이 2억원 오르면 100%센트 수익률이 나게되니까 이자도 충당할수있겠다. (소위 투기성 투자자들이 그렇게 한다. 이 중도금 대출을 이용해서 ) 

 

주택 시시려는 분들은 충분히 시간을 갖고 투자해도 괜찮다. 

공공 3기 신도시 분양 주택의 분양 가격 결정 은 주변 시세에 맞춰간다. 자기 소득의 30% 가 제일 적정하고 40% 넘으면 

 

다주택자분들은 방심하지 마세요. 크게 낭패를 볼 수 있다. 

미리 파시라. 역전세를 감당할 수 없다면 

 

줄줄이 파산하는 미국 은행들 한국 부동산 무조건 추가 폭락이다. 

 

실리콘 밸리뱅크 사태 , 퍼스트리퍼블릭 도산 

 

지급 준비제도 : 고객 보호 차원에서 은행의 지급 불능 사태를 방지 하기 위해 도입

스마트 뱅킹이라는 시스템이 단 5-10초만에 돈을 이동시킬수 있다.스마트 뱅킹의 역습 

위기 심리에 돈을 뽑으려고 많은 사람들이 행동한다면 은행은 돌려줄 돈이 없게 된다. 은행은 돈을 다 대출해서 그 수수료로 먹고 살기 때문에  급한 돈을 메꿀 길이 없다. 

 

진짜 위기는 아직 시작도 안했다. 

소문,루머가 경기 침체 속에서 퍼짐-> 은행 위기

대출 정책이 커지다 보면 화폐량은 많아지고 거품이 끼겠다. 약간의 조정이 일어난다. 

 

무너지는 미국? 한국이 더 위험하다. 

저축은행 부동산 PF대출 70%급증 , 연체율 2배 증가, 이런 류의 보도가 많이 나오고 있다. 

 

 

 

또 증권사와 중소 저축은행이 연계 되어 서로 대출관계가 있다고 하면 위기는 더 커지겠다. 

 

비정상적인 한국 부동산 IMF가 경고하고 있다. 

정부가 돈 푸는 정책을 하다보니 IMF는 정부의 대출 확대 정책을 하지말라고 미리 경고를 했다. IMF, 부자들을 위한 대책을 하면 안된다고 했다. 무역 적자 1년이라는 상황에서 정부는 규제완화 투기 요소 던져줌 , 갭투자자 말고도 실수요자도 보금자리론 이용해서 대출 받아서 집값을 비싸게 팔길 원한다. 그러다가 이헤택이 소진 되었을 즈음에는 가격이 내려가게 되는 것이다.  한두달 안에 소진될 것으로 예상 . (특례보금자리론 39조 6000억원) 

대환 대출자 60% , 임차 보증반환이 9%정도 됌. 31%정도가 실제 거주인정도가 된다. 

 

특례보금 자리론

금리상승기 서민주택 실수요층이 이자상승 불안 없이 다양한 용도의 저금리 자금을 이용하도록 지원하는 정책금융 상품

주택 가액이 9억 이하면 가능. (최대 5억원까지 대출 가능) 기존 보금자리론에서는 부부합산소득 7,000만원 이하여야했는데, 특례보금자리론은 소득요건을 없앴습니다. 신규 주택구매자뿐만이 아니라, 기존 고금리에 부담을 느끼셨던 모든 분들이 가입 가능

 

주택저당증권(Mortgage Backed Securities)

은행에서 주택담보대출을 받을 때 주택에 대한 근저당을 설정할 때

 

통화승수 

본원통화가 얼마만큼의 통화량을 창출하는지 나타내는 지표. 통화량을 본원통화로 나누어 계산한다. 쉽게 말하면 시중에 유통되고 있는 현금과 예금 규모가 중앙은행이 처음 공급한 금액의 몇 배인지를 계산한 값을 말한다.

 

대환대출

대환대출이란? B금융회사에서 대출을 받아 A금융회사의 부채를 갚는 금융거래 방식, 일반적으로 B금융회사의 대출조건이 금리나 한도 면에서 더 유리할 경우 기존에 받았던 대출을 대환을 통해 갈아타게 된다. 

 

임차보증반환

임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차주택에 대한 보증금반환청구의 소를 제기할 수 있다. 

 

정부의 대출 정책 문제 

과거  대출은 상환능력 1등급이 900점 이상 적어도 500점이 넘어야 은행이 신뢰를 하고 대출을 할 수 있는데 지금은 271점 이상이면 다해준다. 소득을 안 따진다는 것은 문제가 있는 것이다. 

 

강남에 위험이 온다.큰 충격에 대비하세요. 

강남 개포자이프레지던스가 3,375세대 매물이 나오기 시작하고 있다. 입주 중단한 세대는 300-400 정도 된다. 그리고 이 단지는 전세1200-1300개 월세 1200-1300개 강남에 매물이 많이 나오기 시작한다. 원베일리도 마찬가지 

계약갱신권 활용하여 저렴하게 사는 거 추천 

 

계약갱신권 

임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리.

임대차 기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전까지 청구 할 수 있다. 그동안 임차인의 계약기간은 2년으로 짧고, 임대료 급등 걱정에 항시 노출되어 있어 임차인 보호를 위해 임대차 제도를 개선했다. 

 

절대 틀릴 수가 없는 한국 집값을 결정하는 딱 2가지 이때 올라타세요. 

정부의 대출 조건은 금리가 높았을 때 대출해준다는 조건이고, 나중에 금리가 인하되면 '계약 해지' 을 해서 조금이라도 이익을 더 얻으려고 할것이다. 그렇지만 해지를 하면 중도금 상환 수수료를 내겠지 -> 이게 만만치가 않다. 전체 액에서 0.5-0.6 중도상환금을 내야 한다. 

그렇지만 이 조건도 없애버리고 실수요자나 투자 수요자나 중도상환금을 내지 않아도 되게 매입하기 좋은 환경을 만들어놨다.정부가 원하는 현재 상황은 매물이 감소해야 한다. 이 정책으로 어느정도 부동산 시장은 반등했을 지도 모른다. 문제는 이 특혜보금자리론의 금액이 소진된다면  그 다음부터는 살 사람이 없어진다. 

 

서울 아파트 거래량이 한달 기준으로 6,100 정도 , 상식적으로 거래량이 7000 넘어야 상승한다를 체감할수 있다. 

1월 거래량 2000, 기대효과가 생각보다 적다. 

 

집값에측은 아무나 하는게 아니다. 

금리는 부동산 시장에 영향을 미치지만 그것은 2차적 요인이다. 2차적요인으로는 경제상황, 정부의 정책있다. 소득이 금리 상승분보다 훨씬 더 넘치면 무조건 집값은 올라간다. 물가도 상승 

노무현 정부 때, 경제성장률이 7% 니까 금리는 올랐지만  금리와 소득의 격차가 크면 클수록 즉 소득이 더 크면 부동산 가격은 높아간다. 

부가가치 투자의 부가성을 높여주는 정책이나 대출 금리가 영향을 준다. 

소득과 금리와의 갭 

소득은 안느는데 금리가 오르면 이자 부담이 늘어나니까 돈을 덜 쓰게 될것

 

 

공급이 부족해서 가격이 오른다

속설이다. 한은의 존재 목적은 물가안정이다. 그리고 경제 성장률이 2-3%가 안정적이라는 일반적인 결론을 냈다. (시대에 걸친 평균을 낸것이다 그러나 진실은 확인할수 없다.) 

아님 초과 공급 초과 수요법칙을 생각하면 된다. 사람들의 수요가 많아지니 가격이 하락 

올라갔다 내렸갔다의 사이클이 부동산은 7-10년 정도 잡는다. 

 

선분양 제도 

주택선분양제도는 주택건설업체가 소비자의 주택구입자금을 앞당겨 받을 수 있게 허용함으로써 주택건 설업체의 자금난을 해소하고 이를 통하여 주택공급을 확대시키기 위 해 도입된 제도이다.

 

 

미연준 금리 인상이 한국에 치명적인 이유? 

금리를 결정하는 요인은 물가이다. 금리인상, 투자 축소, 소비 축소, 긴축 모드 

 

무역적자= 외환이 적다, = 수입 물가가격이 오른다. = 환율 상승 =우리나라 물가 오른다. =-그럼 한국은 미국과 같이 금리르 올리수 밖에 2023, 올한해는 고금리를 유지하겠구나 -> 일시적 반등일 뿐  보수적인 태도를 취하라. 

 

 

 

"다들 모른척 하고 있어요" 부동산 폭락보다 끔찍한 문제가 산더미입니다. (한문도 교수 풀버전) - YouTube