정부, 역전세 막으려 대출 푼다. 과연 집값은 어떻게 될까? BY 재테크 읽어주는 파일럿

촬영일: 2023. 7. 5.

기록일: 2023.7. 6

 

현 상황

현재 전세가격이 2년전의 전세가격보다 많이 떨어졌고 그 차액을 집주인들이 돌려주지 못해서 역전세 현상이 일어나고 있다. 역전세 금액이 300조 가량 된다. 정부는 역전세를 대비해서 대출을 풀어준다고 한다. 

 

대출을 풀어 역전세를 잡는 정부의 정책?

심각한 부작용이 올것으로 우려된다. 대출을 풀어준다는 뜻은 시장을 좀 더 살리겠다라는 뜻이다. (=집값을 부양한다) 역전세를 맞은 집주인, 돈을 돌려줘야 되는 상황이지만 그 돈이 부족해서 못돌려주고 있는 상황 새로 들어오는 세입자가 예전 만큼 전세 금액을 주고 들어오는게 아니기 때문에 차액이 발생한다. 

정부 정책: 전세금 차액만큼 대출 또는 전세금 전액 대출 

현행 DSR 40% -> 변경 DTI 60% 대출규제 

나의 소득에 1년동안 번 소득의 40%이상은 원금과 이자를 갚는 데 쓰지 못한다 예를 들어 5000만원 연봉을 받는 사람이다. DSR 40% 면 대략3억 5천정도 빌릴 수 있다. 그런데 DTI 60%로 변경되어 3억 5천정도 빌릴 수 있는 금액이 5억 2천 정도 빌릴 수 있다. 

 

 

정책을 DTI 60%로 바꾸면서 대출될수 있는 금액이 굉장히 늘어났다는 점을 시사한다.

역전세는 집값 하락을 이끌었다. 그럼 역전세 막는 것은? 

전세가 떨어지니 전세가격이 빠지고 매매가격은 올라간다. 정부 입장에서 역전세 세입자 구제 할것인가 VS 집값 하락 방어 할것인가  역전세 세입자 구제를 함으로 집값하락이 방어 된다면 1타 2피, 모든 정부는 집값이 완만하길 바랄 뿐이다.  거의 모든 사람들은 자산이 집이기 때문에 집값을 올리는 정부가 있으면 집을 가진 사람들은 좋아하지만 집을 안가진 사람들은 지지하는 정당이었지만 등을 돌릴 확률이 높다. 

 

역전세 대출되면 벌어질 일들 

전세물량 낮아짐, 월세 물량 높아짐 

목돈이 있으면 다 월세 받고 싶다. 정부가 목돈을 빌려주니 월세 물량이 높아질 수 밖에 ! 예를 들어보자. 예전 전세 4억 현재 전세는 2.8억 1.2억 차익이 생김 그래서 새로운 세입자는 1억 8천을 추고 들어오게 되고 , 만약 세입자를 구하지 못했으면 4억 전액을 빌려준다. 집주인 입장에서는 일단 세입자 돈은 빼줬고 이 집을 월세로 받으면 130만원의 이익이 생긴다. 그런데 전세대출 아까 받았던 4억의 이자가 93만원 정도가 된다. 연 4%정도 / 수익금 130-93만원 =37만원정도가 생긴다. 

 

원래는 전세 세입자를 받아서 나머지 차액을 좀 돌려줘야 하는데 그러지 않겠죠 

집주인들이 전세가 안 구해지는 데 어떡하냐, 월세라도 맞춰야지 어떡하냐 그럼 비워둘거냐 라는 반발들이 나올것이기에 전세를 빼면 전세를 구해야 하는 강력한 조치가 필요하다. 

 

전세 물량이 줄어들면 전세 가격 급락도 줄어든다. 전세가격이 대략 -15%정도 떨어졌다. 물량도 줄어들고 가격 하락폭도 줄어들게 되면 전세가 다시 또 비싸질 확률이 있을 것이다.

전세가격은 매매가에 영향을 주고 하반기 전세시장 주시하자. 정부정책으로 인해 집값이 소폭 반등할 수 있다.당연한 수순이다.  저게 어떻게 시장에서 반응할지 좀 더 주시를 해야 한다. 

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역전세란

전세 재계약시 전세가 하락으로 돌려줘야 될 돈이 과거 전세금 보다 많은 경우를 뜻한다.

 

DSR

DSR의 뜻은 Debt Service Ratio, 총부채상환원리금상환 비율. 1년간 버는 소득에 비해 빚을 갚는 돈(상환액)이 얼만큼인지 뜻한다. 예를 들어 DSR 40%라면 1년에 1억 원을 벌 때, 1년간 내는 대출 상환액이 4천만 원이라는 뜻.

 

DTI

DTI(Debt to Income : 총부채상환비율)은 연소득 대비 금융비용 부담률을 의미. 소득이 어느정도인 사람이 부담할 수 있는 대출금을 판별하는 지표 

총부채상환비율로 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 차지하는 비율을 말한다. 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환 능력을 평가한 후 대출금액을 결정하는 제도이다. 예를 들면, 연간 소득이 8,000만 원이고 DTI가 50％라면 매년 갚아야 할 원금과 이자가 4,000만 원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한한다. 그러므로 DTI가 낮을수록 대출가능금액은 줄어들게 된다. DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출기간을 장기로 할 경우 대출가능금액이 늘어나지만 대출기간이 길어질수록 대출이율은 높아진다.